不可不知的~「履約保證」
仿間所稱的「履約保證」(簡稱：履保)其真正涵意是將「不動產買賣價金」交由公正第三者開立獨立信託帳戶代為管理，是一種信託行為。簡言之，就是單指將「買賣價金」作保護機制，房地過戶點交後賣方才會拿到錢，未交屋前賣方收不到一毛錢(可防止錢被先拿走的風險)。
履保通常是由「建築經理公司」承辦，費用約為買賣價金的「6/10000」(習慣是由買賣雙方共同分攤)，使用履保機制必須連帶使用建經公司指定的「特約代書」。
其實，「履約保證」這個用詞是有引人錯誤的疑慮的，就連辦理履保的某知名建經公司也在其網站公告裡特別指出：「履約保證」這四個字是「不妥」的用詞，應採「付款中間人」稱之則較合宜，這四個字是「業者行銷包裝所導致的錯誤認知」。某知名房仲業者曾因此遭公平會裁罰。
【以下提供此知名建經公司官網中Q＆A的內容】~
1.履約保證能保障什麼？
礙於法令及實務之限制，國內的履約保證機制只能夠提供不動產買賣雙方對買賣價金基本權益的保障，但無法確保買方必定能完整取得產權及房地，亦無法保障賣方必定能順利完成房地產售出點交。
2.履約保證如何保障買賣價金的基本權益？
當買方給付價金後，因非可歸責自己的因素卻無法取得完整的房地、產權並解約確定，經司法判決或明確之責任歸屬認證後，能將已給付的價金全部取回。當賣方完成產權移轉或過戶前提早點交房地後因非可歸責自己的因素，買方違約未能結清款項且無法回復完整的產權、房地並解約確定，經司法判決或明確之責任歸屬認證後，賣方能依約取得全部應得的價金 ; 產權移轉前買方即違約者，賣方能依約沒收買方已給付的價款。
3.履約保證為什麼不能保障產權？
因為現行法律規定、行政作業與交易習慣的限制，實務上無法於簽訂買賣契約之同時即完成物權的移轉，亦無法凍結買賣標的於此期間的權利狀態達到鎖定、隔離效果，任何依法的其他債權侵入皆可能對已簽約的買賣關係產生嚴重的破壞。因此國內現行的履約保證無法確保買方簽約後能順利取得完整的產權，亦無法確保簽約後賣方的產權不受其他權利的侵犯。
4.履約保證為什麼不能保障房地實體？
不可替代性是不動產商品的特性，任何一宗房地產都是絕無僅有的，當不動產發生嚴重的毀損滅失時，並無法像其他商品般可進行有效的維修或更換，賣方給付不能將是不可避免的無奈。因此現行的履約保證無法確保簽約後買賣標的絕對不會發生毀損滅失等任何物的瑕疵。
5.履約保證對買賣價金保障的範圍？
買賣雙方簽定的成交總價即是履約保證的價金保證範圍，任何依約並經僑馥建經公司認證後所動支的款項皆受到完整的給付或返還的保障。惟在此範圍外的款項及當事人特別約定動支且不受保障的款項，則與履約保證責任無關，例如違約懲罰、損害賠償、契稅、房屋地價稅等等依約依交易習慣不屬於買賣價金之項目
6.履約保證的名稱適當否？
「履約保證」這四個字用在不動產交易安全的訴求上確實不妥，易讓消費者誤認所有交易環節皆可因此獲得保障而不致發生風險。若改採「付款中間人」稱之則較合宜，但多年來的市場習慣及業者行銷包裝所導致的錯誤認知不易扭轉，未來若能經法律明確規範或可有效改善此畸形稱謂。
履保到底保證了甚麼？觀其實質內容，僅為實質上的「買賣價金」的保護，並不保證交易本體(房子)及交易過程不會發生問題，這點請大家謹記。而在履約過程中獲得最大保障的竟然是「仲介服務費」、「指定代書的代書費」、「履保業者的服務費」，因為以上費用都以契約約定方式擺明需先行支付或依契約條件由履保帳戶中的價款先行提領支付了，而且就算交易發生問題買賣破局，只要上述這些業者在交易過程中沒有違失，他們該收的服務費一樣穩當落袋、穩賺不賠。為什麼會這樣呢？很簡單，這履保契約是相關業者「設計」出來的，所以自然就是保護業者較多囉！
PS:前述的仲介服費支付方式是可以「另談並修改」的，不見得要被制式履保契約的條款所綁住，聰明的格友只要把第一次研討會所發的「買方安全條款」其中的「仲介服務費支付條件」加註(修改)於契約中即可。
房研苑並不是說履保不好，反而認為這是很好的「買賣價金保全」機制，房研苑鼓勵所有購屋者要去使用它，但要確實明白內涵、細節，不要再被美麗的文字或言詞給誤導了！
以上內容若有遺漏、錯誤，敬請各界給予指正！
房研苑/蝦味仙 於2010/11 編撰
留言列表
