房研苑---購屋幸福的實現與延伸......

租屋平台成效差北市再推"空屋代租代管"

鉅亨網新聞中心2014/01/16 星期四 18:17

租屋平台推出近半年，台北市的愛心房東，只有副市長張金鶚一人，成效不彰，張金鶚今天(十六號)再推「代租代管」政策，張金鶚說，台北市的空屋之所以不出租，是因為許多屋主怕麻煩、怕收不回來，造成台北市空屋率高，這次推出的「代租代管」政策，省去房東麻煩，不僅房東免出面、不需要仲介代管費，一旦有糾紛，代理人也會解決租屋糾紛，預計三月開辦，要推出一百戶給供弱勢租住。(林麗玉報導)

營建署去年的租屋平台試辦計畫，台北市規劃了三處平台，不過試辦半年來，愛心房東只有副市長張金鶚一人，成效相當差，為了協助弱勢家庭可以租到房子，台北市副市長張金鶚再度推出「空閒住宅政府代租代管計畫」，副市長張金鶚說，台北市的空閒住宅率大約為百分之十三點四，住宅閒置約十二萬三千戶，不過許多屋主，之所以寧可讓房子空著，也不願意出租，就是怕麻煩，也怕房子收不回來，透過「代租代管」政策，分別會在房東端及房客端由代理人提供專業服務，愛心房東不用出面，所有租屋的事項，會由代理人提供兩年的代租、代管，代理房東處理糾紛及租金追討，如果房客繳不出房租，房客的代理人除了協助房客申請租金補貼，也會協助申請急難救助等諮詢。

副市長張金鶚說，代租代管政策的租金每月上限，會設定在不超過一萬八千元，不過外界質疑，這個代租代管政策，還是提不出房東願意出租給弱勢家庭的足夠誘因，加上弱勢家庭有些也根本租不起一萬八千元的房子，副市長張金鶚說，檢討現在租屋平台不成功的地方，還是在財政部應該要清查，目前租屋逃漏稅的問題，甚至能否提供愛心房東租稅減免，不過這部份需要中央修法才能解決，至於租金上限一萬八太高，都發局表示，會協助房客申請租屋補貼，最多可到六千元。

開炒房大門  實價登錄變虛價登錄  內政部著急提應變措施

鉅亨網記者黃佩珊台北2014/01/16 星期四 10:34

立法院元月3日在朝野立委聯手下，三讀通過修正地政士法，未來地政士(代書)登錄房價有誤，若經檢舉或糾正，只要在期限內修正資訊就不會受罰。學者批評，修法後形同打開登錄「假房價」後門，以後實價登錄恐變成「虛價登錄」，內政部表示，內政部將祭出防弊措施。

學者指出，修正後的地政士法，不僅房價透明化制度面臨崩毀，政府想據此推動實價課稅、建立房市正義都愈來愈遠。對此，內政部次長蕭家淇坦言，此一修法將影響實價登錄制度，政府建立透明房價制度的原意恐打折，內政部將祭出防弊措施。

蕭家淇表示，地政士法修法朝野協商時，內政部地政司長王銘正擔心有人企圖利用不實申報價格，影響房價，內政部地政司昨日開會討論因應對策，例如修改不動產買賣申報辦法的規定，將地政士逾期、申報不實的改正期，訂為7天，而非15天。另外，未來成為申報不實累犯，最重將施予停業、除名。

裝潢尚未驗收 已付清難求償

估價單粗陋吃虧 新家電變中古

2014年01月13日

新屋裝潢，本是喜事一樁，但有民眾卻因生平第一次裝潢，未察覺業者開立估價單內容過於粗陋，無明確品項，導致原本約定好給付的全新家電，變成中古家電，還因信任業者而提早交付尾款，事後業者擺爛拖延8個月還未修繕，搞得一肚子鳥氣。消保官認為，消費者簽訂合約或估價單時，務必將業者承包事項註明清楚，且驗收時逐項確認前不給尾款，才不會產生爭議求償無門。投訴組

台中蔡小姐表示，去年4月經友人介紹一家裝潢公司，裝潢新購的中古屋，工程款估價約50萬元，口頭講定包括全新電視、冷氣機、流理台等家電，估價單註明施工日期從4月30日至5月15日，為期半個月，不過後續裝修工程卻持續施做至6月初，業者才通知她正在鋪設地板，完工後將約定給付的家具搬進去後即可交屋，要她付尾款10萬元。

裝潢免糾紛~重視報價單的細節才是王道!!

不管是找設計師或包商、工班來規劃施作裝潢，價格一直是大家最關心的事，但許多人只關心價格要便宜，卻忽略了工料方面的細節才是真正的關鍵！！

不把細節先搞清楚，之後發生”認知上的誤會”然後爭執不休，甚至搞到”對簿公堂”等的衰事就可能發生在您的身上！

要如何避免這等憾事發生呢？ 其實從找一開始(還沒簽約前)就該注意了！

首先，要建立起一個觀念：「裝潢是訂製品，不是現成品！所以你對訂製內容一定要搞清楚，千萬不要用現成品的角度來對照訂製品！」~

房研苑紀事

 在所有的消費糾紛裡「購屋糾紛」一直是名列前茅的，其主因來自於「購屋資訊不平等」及「交易經驗難累積」所致。一直以來購屋者所接受的訊息幾乎都是經由「賣方(建商)」及「從事買賣交易居間」者所「粉飾及包裝過的資訊」，再加上不動產買賣為「非常態性消費」，摒除投資行為，一個家庭一輩子能買幾次交易經驗呢!?  雖有法規可以達到一定的制衡，但執法機關的態度是「被動」的，一般消費者亦不懂法，遇到惡質的不肖商人，祭出「公司有律師等著你來打官司」時，弱勢的消費者不是被唬住，就是必須開始漫長的訴訟折磨之路！

可能偽裝的訊息+不懂法(不知自己的權益)+經驗不足，得到的結果就是=買房子變成一件冒險賭運氣的事！

鑑於此，2010年3月，萌生了想為購屋者謀福的念頭，遂開始「專為不動產買方謀權益」之路~

2010年9月，~房研苑~成立了！

免費設計的迷思！？

仿間許多這樣的廣告訴求－「免設計費」！

但真的是免費嗎？又或者該問：「真的有更便宜嗎？」
所謂「免費」的字眼最後的結果通常就是把這些費用「灌」進工程價款裡。相信許多人都知道這樣的道理－「羊毛出在羊身上」，但往往就被這樣的廣告字眼給迷惑了，忘了這樣的事實。

決定裝修前，先好好思考你要的到底是甚麼？找對人比比價更重要！！

找設計師或裝修商比評前，先認真好好思考您要的到底是甚麼！？
是花NN萬做一堆櫃子，結果只是為了當資源回收站或把家裡變成倉儲中心，然後把活動空間稿的更狹小？？
是全室釘滿天花板、做滿層板，結果就是被壓迫，讓灰塵也有一個家？？
又或者來個和室，後來發現自己不是日本人，不知道到底要和甚麼東東，最終多了一間高級倉庫？？

買預售屋好？還是買成屋好？

買預售屋好？還是買成屋好？仲介說成屋好，因為仲介都是賣成屋；而賣預售的建商及代銷一定說預售好；蝦味仙說都好，端看個人現況能力及需求而論。

到底哪個好？這是許多購屋者在買房前都遇到的問題，特別是首次購屋的朋友，蝦味先在此提出個人拙見供大家參考~

預售屋與成屋的特性與差別：

【預售屋】

不可不知的~【購屋時 買方稅費及相關費用】

所有稅費負擔可依買賣雙方「協定」該由誰負擔，在未協定由誰負擔的情形下則依「法定」規定由買賣雙方各自繳付，這是絕大多數買賣所採取的負擔方式，若一方藉故拖延除會政府遭罰款外，為了買賣順利，另一方有權「代為繳納」，並由買賣價金中扣除已代繳之稅款。

買房子時買方該負擔的相關稅費項目為何？如何計算？除稅費外還須負擔哪些費用？下面及為您細說分明~

(這裡僅說明「買方」應負擔之稅費及相關費用)

一、政府稅費：

不可不知的~【契約審閱權】

「契約審閱權」是”消費者保護法”賦予消費者的權利，其目的是給消費者於購買前有合理時間去詳細了解業者所訂的「定型化契約」內容。消保法裡的保護準則是消費者與企業經營者(即業者)之間的買賣關係，所以如果交易相對對象都是個人的話，也就是所謂的「私契」關係，此時就不屬消保法規範的範疇，所以自然就沒有契約審閱權了，因此在交易時要先搞清楚對像。

對購屋者來說，哪些情況下及哪些交易對象是可以要求契約審閱權呢？審閱期有多久呢？

一、預售屋：

因為對象就是建商與代銷業者，所以一定要有審閱權，且根據內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中明訂預售屋的審閱期是『至少五天』。

不可不知的~【購買預售屋注意事項】

預售屋是很多人選擇購置房產的選項，其因不外乎是比新屋還新，而其自備款繳付方式也因尚未蓋好所以可依工期進度分期給付，讓購屋者得到付款壓力分散的好處，亦可說成「存款購屋」的角度，除此之外，預售屋在未來貸款時亦能得到較高的房貸成數；不僅如此，只要夠早入手，在工程進度允許的情況下，還能享有成屋沒有的「客變」，其就是依照自己的喜好，在房屋還沒蓋好時直接變更房屋格局或將室內設備、建材退補。

講了那麼多好處，現在正式進入主題，談談「購買預售屋注意事項」：

預售屋在購買時所見到的是↓

1. 氣質高雅又動人的銷售小姐(不保證一定有美女喔！)。

時機歹歹 免代書自行辦理房貸轉貸

向銀行辦理轉(增)貸無非是為了省息及降低繳款壓力，只要您有時間，可以選擇自行辦理「轉貸」，此舉可省下數千元甚至萬元的代書費，在此房研苑先跟代書前輩們說聲抱歉啦！

以下就是自行辦理房貸轉貸的流程：

◎原銀行為A銀行，轉貸銀行為B銀行◎

1.先向A銀行洽談要求降息與延展或增貸，並要求初部結算「清償餘額」。